Аренда земли переходит по наследству: как наследнику переоформить договор аренды участка

Статья для наследников, у которых умерший арендовал земельный участок - чаще всего муниципальный, под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, гараж или огород. Разбираем, в каких случаях аренда земли переходит по наследству, что оформляет нотариус, как перерегистрировать договор и когда администрация действительно вправе отказать.

Короткий ответ

Аренда земли переходит по наследству: по пункту 2 статьи 617 ГК РФ права и обязанности арендатора-гражданина по договору аренды недвижимости достаются наследнику, если иное не установлено законом или договором. Наследник подаёт заявление нотариусу в течение шести месяцев со дня смерти, получает свидетельство о праве на наследство и регистрирует переход права в Росреестре.

• Право аренды - имущественное право, а имущественные права входят в состав наследства (статья 1112 ГК РФ, пункт 14 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9).
• Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия. Единственное исключение в норме - когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
• Срок обращения к нотариусу - шесть месяцев со дня открытия наследства (пункт 1 статьи 1154 ГК РФ). Свидетельство выдаётся по истечении этих шести месяцев (пункт 1 статьи 1163 ГК РФ).
• Арендная плата начисляется с даты смерти: принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента регистрации (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).
• Регистрация перехода права аренды в ЕГРН по нотариальным документам занимает три рабочих дня, а при подаче в электронной форме - один рабочий день (часть 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Разбираем вашу ситуацию на консультации - юрист по наследственным делам посмотрит договор аренды и скажет, что именно перейдёт наследникам.

Когда аренда переходит, а когда нет

Закон исходит из того, что договор аренды смертью арендатора не прекращается. Пункт 15 постановления Пленума ВС РФ № 9 перечисляет права, которые в наследство не входят, потому что неразрывно связаны с личностью наследодателя, - аренды в этом перечне нет. Поэтому спор обычно сводится к тому, нет ли в самом договоре условия, которое переход исключает.

Отдельно стоит знать о пункте 9 статьи 22 ЗК РФ: если участок государственный или муниципальный и договор заключён на срок более пяти лет, арендатор вправе передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя, лишь уведомив его. Для наследника это означает, что полученную аренду он потом сможет переуступить, не выпрашивая разрешение администрации.

Что делает нотариус и что регистрирует Росреестр

Право аренды оформляется в общем наследственном порядке: сначала нотариус, потом Росреестр.

Шага в Росреестре не будет только у короткого договора: аренда земельного участка на срок менее одного года государственной регистрации не подлежит (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ), поэтому в ЕГРН нечего менять и достаточно свидетельства нотариуса и уведомления арендодателя.

Расходы считаются по закону, а не по договорённости. За свидетельство о праве на наследство нотариус берёт 0,3 % стоимости имущества, но не более 100 000 рублей, с детей, супруга, родителей, полнородных братьев и сестёр и 0,6 %, но не более 1 000 000 рублей, с остальных наследников (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ). Это федеральная часть тарифа: сверх неё частнопрактикующий нотариус берёт ещё региональный тариф (статья 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате). Госпошлина за государственную регистрацию для гражданина - 4 000 рублей, если кадастровая стоимость участка не определена или не превышает 20 миллионов рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Подробнее о том, из чего складываются расходы при оформлении наследства, написано на отдельной странице.

Общая процедура, сроки и способы принятия наследства подробно разобраны в статье о том, как вступить в наследство, - здесь мы говорим только об особенностях земельной аренды.

Постройки на арендованном участке

Самая частая связка: участок в аренде, а на нём дом, баня или гараж. Земля и постройка наследуются по-разному. Право аренды переходит по пункту 2 статьи 617 ГК РФ, а здание - как самостоятельный объект недвижимости, если право на него было зарегистрировано за наследодателем.

По пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, расположенное на чужом участке, новый собственник приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник. Практический вывод простой: пока здание ваше, участок под ним у вас не отберут.

Сложнее, когда постройка не оформлена, а именно так бывает с дачами и гаражами советских лет. Тогда здание в наследственную массу нотариус не включит и вопрос решается в суде - этот сценарий разобран в статье о том, что делать, если дом на участке не оформлен на умершего.

Как это устроено в Амурской области

Наследственное дело открывает нотариус по последнему месту жительства умершего: если человек жил в Благовещенске, идти нужно к нотариусу города, и дело будет одно независимо от того, кто из наследников обратился первым.

Переход права аренды регистрирует Управление Росреестра по Амурской области, документы принимают и через МФЦ. Сроки заданы частью 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ и от региона не зависят: три рабочих дня по нотариально удостоверенным документам при подаче в орган регистрации, пять рабочих дней при подаче тех же документов через МФЦ, один рабочий день при подаче в электронной форме.

Спор о правах на участок - и между наследниками, и с администрацией, если она отказалась переоформлять договор, - рассматривает суд по месту нахождения участка: это исключительная подсудность, изменить её соглашением нельзя (часть 1 статьи 30 ГПК РФ). Для участка в черте Благовещенска это Благовещенский городской суд: 675000, Благовещенск, ул. Ленинская, 35, второе здание - ул. Красногвардейская, 137. Если участок в районе области, идти нужно в районный суд по месту участка. Гражданские дела распределяются между двумя зданиями, поэтому перед поездкой проверьте на сайте суда, куда подавать документы.

Ошибка, которая прямо следует из нормы: наследники ждут свидетельство полгода и всё это время не вносят арендную плату. По пункту 4 статьи 1152 ГК РФ наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, поэтому долг по арендной плате копится с даты смерти, а не с даты выдачи свидетельства, и переходит к наследнику вместе с самим правом аренды.

Что подготовить

Для нотариуса:

• свидетельство о смерти арендатора;
• документы о родстве или завещание;
• договор аренды земельного участка со всеми дополнительными соглашениями;
• выписку из ЕГРН на участок, где видна зарегистрированная аренда;
• документы на постройки, если они есть;
• сведения о платежах: последние квитанции, акт сверки с арендодателем.

Для Росреестра: свидетельство о праве на наследство, заявление о регистрации перехода права аренды, документ об уплате госпошлины.

Отдельно запросите у арендодателя акт сверки. Если у наследодателя был долг по арендной плате, он войдёт в состав наследства - правила о том, кто и в каком размере платит долги умершего, действуют и здесь.

Перед подачей документов имеет смысл показать договор аренды юристу: помощь в наследственных делах чаще всего и сводится к тому, чтобы вовремя заметить в договоре условие, которое меняет весь расклад.

Частые ошибки

• Считают, что аренда прекращается со смертью. Договор действует, и наследник вступает в него на оставшийся срок (пункт 2 статьи 617 ГК РФ).
• Не идут к нотариусу, раз участок «не в собственности». Право аренды - имущественное право и входит в состав наследства по статье 1112 ГК РФ. Пропущенный шестимесячный срок потом восстанавливают через суд.
• Не читают договор. Оговорка «если законом или договором не предусмотрено иное» означает, что именно договор может исключить переход прав. Это первое, что нужно проверить.
• Принимают устный отказ администрации. Отказ нужно получить письменно: без него нечего обжаловать.
• Не платят арендную плату до получения свидетельства. Долг копится с даты смерти.
• Забывают про регистрацию. Свидетельство нотариуса подтверждает право, но пока переход не внесён в ЕГРН, распорядиться арендой - переуступить, сдать, использовать как обеспечение - не выйдет.

Если администрация отказывается переоформлять договор, в договоре нашлось спорное условие или между наследниками спор о том, кому достанется участок, разберём вашу ситуацию на консультации: посмотрим договор аренды и выписку из ЕГРН и скажем, что реально перейдёт наследникам и в какой срок нужно действовать.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть вторая - статья шестьсот семнадцатая о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.
• Гражданский кодекс РФ, часть третья - статьи тысяча сто двенадцатая, тысяча сто пятьдесят вторая, тысяча сто пятьдесят четвёртая и тысяча сто шестьдесят третья.
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» - пункты четырнадцатый и пятнадцатый о составе наследства.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - статья шестнадцатая о сроках регистрации.
• Налоговый кодекс РФ, часть вторая - статья триста тридцать три точка двадцать четыре о размерах пошлины за нотариальные действия и статья триста тридцать три точка тридцать три о пошлине за государственную регистрацию.
• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ - статья двадцать вторая об аренде земельных участков и статья тридцать пятая о переходе права на участок при переходе права собственности на здание.

Материал носит информационный характер, актуален на дату публикации и не заменяет оценку вашей конкретной ситуации.

Статья носит общий информационный характер и не заменяет юридическую консультацию: исход конкретного дела зависит от документов и обстоятельств.