Арендатор съезжает раньше срока: как расторгнуть аренду и вернуть обеспечительный платёж

Бизнес переезжает, точка не окупается или помещение оказалось не тем, что обещали. Арендатор хочет съехать, но в договоре срок ещё год, а арендодатель напоминает про штраф и удерживает обеспечительный платёж. Ключевой вопрос здесь один: на каком основании договор прекращается. От ответа зависит, придётся ли платить до конца срока и вернут ли депозит.

Короткий ответ

• Если договор заключён на неопределённый срок, любая сторона вправе отказаться от него, предупредив за три месяца по недвижимости, если договор не установил иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• Если срок определён, арендатор может выйти досрочно по соглашению сторон, по договорному праву на односторонний отказ (ст. 450.1 ГК РФ) либо через суд по основаниям ст. 620 ГК РФ и договора.
• В предпринимательском договоре право на отказ может быть обусловлено платой другой стороне (п. 3 ст. 310 ГК РФ), но такую плату нельзя привязать к отказу, право на который даёт императивная норма закона.
• Пока помещение не возвращено арендодателю, арендная плата начисляется за всё время просрочки возврата (ст. 622 ГК РФ).
• Обеспечительный платёж возвращается, если обстоятельства для его удержания не наступили и договор не предусматривает иного (ст. 381.1 ГК РФ).

Шаг 1. Определите, какой у вас договор

Первым делом перечитайте раздел договора о сроке и порядке расторжения. Часто там уже есть право арендатора отказаться, но с условиями: письменное уведомление за 60 или 90 дней, отсутствие задолженности, компенсация в размере одного-двух месяцев платы. Эти условия суд будет применять буквально.

Шаг 2. Основания для расторжения через суд

По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет имущество или чинит препятствия в пользовании; имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, которые не были оговорены и не могли быть обнаружены при осмотре; арендодатель не проводит капитальный ремонт, который на нём лежит; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, стало непригодным для использования (ст. 620 ГК РФ). Договором можно предусмотреть и другие основания для расторжения по требованию арендатора.

Перед иском действует обязательный порядок: требование о расторжении заявляется в суд только после отказа другой стороны или неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а если он не указан - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Плюс общий претензионный порядок по денежным требованиям (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

Иск о расторжении договора - неимущественное требование, и по ст. 333.21 НК РФ в редакции с 08.09.2024 госпошлина для организации по такому требованию значительно выросла. Если одновременно заявляется возврат депозита или взыскание убытков, пошлина по денежной части считается дополнительно от цены иска.

Шаг 3. Плата за отказ: законна или нет

Договор, связанный с предпринимательской деятельностью, может предусматривать, что сторона, отказывающаяся от договора, платит другой стороне определённую денежную сумму (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Такое условие само по себе допустимо, о чём говорится в постановлении Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54.

Важное ограничение: если право на отказ установлено императивной нормой закона, обусловливать его выплатой нельзя. Классический пример - право отказаться от договора аренды, заключённого на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Поэтому проверьте, откуда взялось ваше право на выход: из договора или из закона.

Отдельно от платы за отказ существует неустойка за досрочное прекращение. Если она явно несоразмерна последствиям, её можно оспаривать по ст. 333 ГК РФ, но для предпринимателя снижение возможно только по его заявлению и при доказанной несоразмерности. Подробнее - в статье о снижении неустойки.

Шаг 4. Возврат помещения

Самая дорогая ошибка арендатора - «мы же уведомили и выехали». При прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа; при просрочке возврата арендодатель вправе требовать арендную плату за всё время просрочки, а если она не покрывает убытки - и убытки (ст. 622 ГК РФ). Возврат здания или помещения оформляется передаточным актом, подписанным сторонами (ст. 655 ГК РФ).

Что сделать:

• письменно пригласить арендодателя на приёмку с указанием даты и времени;
• вывезти имущество и привести помещение в согласованное состояние, зафиксировать его фотографиями с датой;
• подписать акт возврата; если арендодатель уклоняется, составить акт в одностороннем порядке с участием незаинтересованных лиц и направить его ценным письмом с описью;
• передать ключи под расписку и снять показания счётчиков, оформив их отдельным документом;
• рассчитаться по коммунальным платежам за фактический период.

Если договор был зарегистрирован в Росреестре (аренда недвижимости на год и более), соглашение о расторжении тоже требует государственной регистрации, иначе запись об обременении останется.

Шаг 5. Обеспечительный платёж

Обеспечительный платёж - денежная сумма, которой обеспечивается денежное обязательство, и при наступлении предусмотренных договором обстоятельств она засчитывается в счёт исполнения; при ненаступлении таких обстоятельств или прекращении обеспеченного обязательства платёж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 381.1 ГК РФ).

Практические выводы:

• удержание депозита должно опираться на конкретное условие договора и на доказанный долг, ущерб или неустойку;
• если арендодатель удержал платёж «за досрочный выезд», проверьте, есть ли такое условие в договоре и не противоречит ли оно закону;
• условие о невозврате депозита при досрочном расторжении по инициативе арендатора встречается часто и суды нередко признают его действительным, поэтому читайте договор до подписания;
• если оснований для удержания нет, требуйте возврат, а при отказе взыскивайте сумму как задолженность или неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Сроки

Что подготовить

• Договор аренды со всеми приложениями, актом приёма-передачи и дополнительными соглашениями.
• Платёжные поручения по арендной плате и по обеспечительному платежу.
• Уведомление об отказе или предложение о расторжении с описью вложения и трек-номером.
• Акт возврата помещения, фотографии состояния, показания счётчиков, расписку о передаче ключей.
• Переписку с арендодателем, включая его отказ вернуть депозит.
• Документы о недостатках помещения, если расторжение идёт по ст. 620 ГК РФ: акты, заключения, предписания контролирующих органов.

Частые ошибки

• Съехали без уведомления. Договор продолжает действовать, а плата начисляется дальше.
• Уведомили не по адресу из договора и не по адресу из ЕГРЮЛ. Сообщение считается доставленным только при соблюдении правил ст. 165.1 ГК РФ.
• Нет акта возврата. Пока помещение формально не возвращено, арендодатель вправе требовать плату за всё время просрочки (ст. 622 ГК РФ).
• Оставили имущество в помещении. Это даёт арендодателю повод говорить, что пользование продолжается, и спорить об удержании вещей.
• Считают депозит «последним месяцем аренды» без согласия арендодателя. Зачёт возможен только если он предусмотрен договором или согласован.
• Подали иск о расторжении без предложения расторгнуть. Иск оставят без рассмотрения (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).
• Пропустили условие о плате за отказ. Если оно законно, придётся заплатить, зато сумму иногда удаётся уменьшить как неустойку.

Выход из аренды - это всегда два параллельных действия: правильно прекратить договор и правильно вернуть помещение. Если арендодатель не подписывает акт или удерживает депозит, разберём договор и подготовим документы. Ситуацию со стороны арендодателя мы разбирали в статье о взыскании долга по аренде.

Статья носит общий информационный характер и не заменяет юридическую консультацию: исход конкретного дела зависит от документов и обстоятельств.