Как купить имущество на торгах по банкротству: этапы, задаток, сроки и риски покупателя

Статья для тех, кто хочет купить квартиру, машину, оборудование или другое имущество банкрота и не хочет потерять задаток на формальностях. Разберём, как устроены торги по закону, сколько длится каждый этап и где у покупателя риски.

Короткий ответ

По общему правилу купить имущество на торгах по банкротству можно через электронную площадку по объявлению в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Задаток не больше 20% начальной цены, заявки принимают не меньше 25 рабочих дней. Победитель подписывает договор в течение 5 дней с получения предложения и платит в течение 30 дней (ст. 110 Закона о банкротстве).

• Сначала проходят первые торги в форме аукциона, при неудаче повторные торги с ценой на 10% ниже, затем публичное предложение с поэтапным снижением цены (ст. 110, 139).
• Недвижимость и заложенное имущество продают только на торгах в электронной форме (п. 3 ст. 111).
• Отказ от подписания договора после победы стоит задатка (п. 16 ст. 110).
• Торги могут оспорить в течение года, тогда договор с победителем недействителен (ст. 449 ГК РФ).
• Имущество гражданина-банкрота продают по тем же правилам торгов, если собрание кредиторов или суд не установили иное (п. 1 и 3 ст. 213.26).

Присмотрели лот и сомневаетесь? Разберём его на консультации - проверим документы и риски до внесения задатка.

Как проходят торги по банкротству

Имущество продаёт арбитражный управляющий или нанятый им организатор торгов. Порядок и начальную цену до этого утверждают кредиторы, а при разногласиях суд (ст. 139). Кто такой управляющий и за что он отвечает, мы разобрали в статье арбитражный управляющий в банкротстве.

Сообщение о торгах публикуют в порядке ст. 28 Закона, то есть в ЕФРСБ (Федресурс) и официальном издании, не позднее чем за 30 дней до торгов (п. 9 ст. 110). В нём указаны лот, начальная цена, размер задатка, шаг аукциона, сроки заявок, площадка и порядок ознакомления с имуществом.

Если на торги допустили одного участника, торги признают несостоявшимися, но договор с ним всё равно заключают, если он предложил цену не ниже начальной (п. 17 ст. 110).

Публичное предложение: как определяют победителя

На этом этапе цена уже ниже, чем на аукционе. Стартовая цена равна начальной цене повторных торгов, а затем по истечении срока, указанного в сообщении, последовательно снижается на величину, указанную там же (п. 4 ст. 139).

Победителя определяют так:

• если в периоде подана одна заявка с ценой не ниже цены этого периода, побеждает она;
• если заявок несколько с разными ценами, побеждает максимальная цена;
• если цены равны, побеждает тот, кто подал заявку первым.

Важно следить за графиком: заявку подают по цене текущего периода, опоздание на период меняет и цену, и число конкурентов.

Сроки и деньги покупателя

Задаток победителя засчитывается в цену по договору (п. 5 ст. 448 ГК РФ). Если победитель не подписал договор вовремя, задаток ему не возвращается, а управляющий вправе предложить договор участнику, который предложил наиболее высокую цену после победителя (п. 16 ст. 110). Деньги от продажи идут на расчёты с кредиторами по очереди, о том, как кредиторы в неё попадают, рассказано в статье реестр требований кредиторов.

С 27.07.2027 вступают в силу изменения Закона о банкротстве, внесённые Федеральным законом от 26.07.2026 № 253-ФЗ, в том числе в п. 16 ст. 110 и ст. 139. Если торги пройдут после этой даты, сверьте правила по редакции закона, действующей на день торгов.

Риски покупателя

Оспаривание торгов. Заинтересованное лицо, например кредитор или участник, которого необоснованно не допустили, может в течение года со дня торгов потребовать признать их недействительными. Основания: необоснованный отказ в допуске, непринятая высшая цена, торги раньше срока, иные существенные нарушения порядка (ст. 449 ГК РФ). Тогда договор с победителем недействителен, стороны возвращают полученное (ст. 167 ГК РФ).

Залог и обременения. Продажа заложенного имущества для расчёта с залогодержателем прекращает залог (подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Но аренда, права третьих лиц и технические проблемы объекта никуда не исчезают: их нужно проверять до заявки, по выписке ЕГРН и при осмотре.

Сделки должника. Иногда имущество возвращено в конкурсную массу через признание сделки должника недействительной. Тогда стоит проверить в карточке дела, закончен ли спор об этой сделке. Как работает такое оспаривание, разобрано в статье оспаривание сделок при банкротстве.

Регистрация. Право на недвижимость возникает у покупателя с государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ), поэтому документы в Росреестр подают сразу после оплаты и передачи объекта.

Как это устроено в Амурской области

Дела о банкротстве компаний и граждан из области рассматривает Арбитражный суд Амурской области (Благовещенск, ул. Ленина, 163, справочная (4162) 51-83-48). Карточка дела в картотеке арбитражных дел открыта: по номеру дела из сообщения о торгах можно найти определения о порядке продажи имущества и жалобы, которые подавали в деле. Это полезно проверить до внесения задатка.

Сами торги идут в электронной форме на площадке, указанной в сообщении, поэтому участвовать из Благовещенска можно в торгах по должникам из любого региона, а жители других регионов могут так же покупать имущество амурских должников. Сообщения о торгах и их результатах публикуются в ЕФРСБ (ст. 28, п. 15 ст. 110). Если вы продаёте бизнес-актив или участвуете в деле как собственник, смотрите раздел для бизнеса, а общий порядок процедуры описан в статье банкротство ООО пошагово.

Что подготовить

• квалифицированную электронную подпись и регистрацию на площадке из сообщения о торгах;
• паспорт (для компании выписку из ЕГРЮЛ и документ о полномочиях представителя);
• заявку со сведениями о заинтересованности по отношению к должнику, кредиторам и управляющему (п. 11 ст. 110);
• деньги на задаток и платёжку с назначением, указанным в сообщении;
• выписку ЕГРН или документы на объект, акт осмотра, фото;
• номер дела о банкротстве и определение суда о порядке продажи.

Хотите убедиться, что с лотом всё чисто? Проверим документы и сообщение о торгах до того, как вы внесёте задаток.

Частые ошибки

• Платить задаток в последний день: деньги должны поступить на счёт к сроку, иначе заявку не допустят (п. 12 ст. 110).
• Не читать проект договора и сообщение о торгах, а потом не успеть подписать договор за 5 дней.
• Не проверять обременения, аренду и фактическое состояние объекта до заявки.
• Не учитывать, что торги можно оспорить в течение года, и сразу вкладываться в ремонт или перепродажу.
• Ждать глубокого снижения на публичном предложении и пропустить период, в котором лот забрал другой участник.

Покупать на торгах по банкротству спокойнее, когда риски видны заранее. Если вы выбрали лот или уже победили и получили договор, запишитесь на консультацию: разберём документы дела, условия торгов и что проверить перед оплатой.

Источники

• Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: статьи двадцать восьмая, сто десятая, сто одиннадцатая, сто тридцать девятая, двести тринадцатая точка двадцать шесть
• Гражданский кодекс РФ, часть первая: статьи сто шестьдесят седьмая, триста пятьдесят вторая, четыреста сорок восьмая, четыреста сорок девятая
• Гражданский кодекс РФ, часть вторая: статья пятьсот пятьдесят первая
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Материал носит информационный характер, актуален на дату проверки и не заменяет оценку конкретной ситуации.

Статья носит общий информационный характер и не заменяет юридическую консультацию: исход конкретного дела зависит от документов и обстоятельств.