Муниципальная квартира после смерти нанимателя: можно ли её унаследовать и кто сохранит право жить

Один из самых частых вопросов после смерти пожилого родственника: «Квартира не приватизирована, кому она теперь достанется?» Короткий ответ многих расстраивает: муниципальную квартиру унаследовать нельзя. Но это не значит, что семья автоматически её теряет. Всё зависит от того, кто жил вместе с нанимателем и успел ли он начать приватизацию. Разберём варианты.

Короткий ответ

• Квартира по договору социального найма принадлежит муниципалитету, а не нанимателю. В наследство она не входит: наследуется только то, что принадлежало умершему (ст. 1112 ГК РФ).
• Члены семьи нанимателя, которые жили с ним, сохраняют право пользоваться квартирой. Любой дееспособный член семьи вправе требовать признать его нанимателем вместо умершего (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).
• Если наниматель жил один, договор социального найма прекращается с его смертью (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ), и квартира возвращается муниципалитету.
• Исключение: если наниматель подал заявление о приватизации, не отозвал его и умер до завершения оформления, квартиру можно через суд включить в наследство (п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8).
• Вещи, деньги и другое имущество умершего в квартире наследуются на общих основаниях.

Почему муниципальную квартиру нельзя унаследовать

Наниматель по договору социального найма пользуется жильём, но не владеет им. Собственник - муниципальное образование. Право пользования по договору найма неразрывно связано с личностью нанимателя и членами его семьи, поэтому в порядке наследования не передаётся. Суды последовательно придерживаются этой позиции.

Отсюда важное следствие: завещание на неприватизированную квартиру не имеет силы в отношении самой квартиры. Внук, которому бабушка «завещала квартиру», но который с ней не жил, прав на это жильё по завещанию не получит.

Кто сохраняет право жить в квартире

По ЖК РФ членами семьи нанимателя считаются (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ):

• проживающие совместно с нанимателем супруг, дети и родители;
• другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если наниматель вселил их как членов своей семьи и они ведут с ним общее хозяйство;
• в исключительных случаях иные лица, признанные членами семьи в судебном порядке.

Ключевое слово - проживающие. Сама регистрация по месту жительства не делает человека членом семьи, но служит важным доказательством. И наоборот, человек без регистрации может доказать, что был вселён нанимателем как член семьи, жил вместе с ним и вёл общее хозяйство. Эти вопросы суды разбирают с учётом разъяснений постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14.

Временно отсутствующие члены семьи, например уехавшие на учёбу, работу или службу, свои права сохраняют (ст. 71 ЖК РФ).

Варианты развития событий

Как переоформить договор социального найма

1. Договоритесь внутри семьи, кто станет нанимателем. Если совместно проживавших членов семьи несколько, выбрать одного нужно по согласию.
2. Подайте заявление наймодателю. Наймодатель муниципального жилья - орган местного самоуправления или уполномоченная им организация; она указана в договоре социального найма. Уточните у наймодателя, принимает ли он документы напрямую или через МФЦ.
3. Приложите документы: свидетельство о смерти нанимателя, действующий договор социального найма или ордер, документы о родстве, выписку о зарегистрированных, письменное согласие остальных совершеннолетних членов семьи.
4. Подпишите новый договор или дополнительное соглашение к действующему.

Если наймодатель отказывает, например считает, что заявитель не был членом семьи нанимателя, спор решает суд. Госпошлина по неимущественному иску для физического лица с 08.09.2024 составляет 3 000 рублей (ст. 333.19 НК РФ).

Коммунальные долги и плата за наём, накопленные при жизни нанимателя, - это его долги. Члены семьи, проживавшие с ним, отвечают по обязательствам из договора найма солидарно (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Наследники, которые не жили с нанимателем, отвечают по его долгам только в пределах стоимости принятого наследства (ст. 1175 ГК РФ). Подробнее - в статье долги умершего: кто платит.

Когда квартиру всё же можно унаследовать

Верховный Суд разъяснил: если гражданин при жизни выразил волю приватизировать жильё, подал заявление со всеми необходимыми документами, не отозвал его и умер до оформления договора или регистрации права, наследники вправе просить суд включить квартиру в наследственную массу (п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8).

Что важно для суда:

• заявление подано самим нанимателем или его представителем и не отозвано;
• отказ в приватизации не был бы законным (например, жильё не аварийное и не служебное);
• смерть помешала завершить оформление.

Одного устного намерения «хотел приватизировать» или записи на приём недостаточно. Подробнее о таких исках - в статье дом или участок не оформлены на умершего.

Если с нанимателем проживали члены семьи, у них остаётся и собственный путь: приватизировать квартиру на себя. Бесплатная приватизация сейчас не ограничена сроком.

Что наследуется в любом случае

Даже если сама квартира остаётся за муниципалитетом, наследники получают по общим правилам:

• мебель, технику и личные вещи умершего;
• деньги на счетах и наличные;
• неполученную пенсию и другие выплаты;
• имущество за пределами квартиры: гараж, дачу, автомобиль.

Принять это имущество нужно в течение шести месяцев со дня смерти, обратившись к нотариусу (ст. 1154 ГК РФ). Порядок описан в статье как вступить в наследство. Если наниматель жил один, освободить квартиру от вещей обычно требуется в разумный срок после прекращения договора.

Сроки

Что подготовить

• Свидетельство о смерти нанимателя.
• Договор социального найма или ордер.
• Выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах.
• Документы о родстве: свидетельства о рождении, браке.
• Доказательства совместного проживания: квитанции, показания соседей, медицинские документы с адресом, справки из школы или поликлиники.
• Если начиналась приватизация - заявление с отметкой о приёме и расписку в получении документов.

Частые ошибки

• Идти к нотариусу за свидетельством на квартиру. Нотариус его не выдаст: квартира не принадлежала умершему.
• Надеяться на завещание. Завещать неприватизированную квартиру нельзя.
• Считать, что регистрация решает всё. Для прав на муниципальное жильё важно фактическое совместное проживание как члена семьи.
• Путать намерение приватизировать с заявлением. В наследство квартиру включают, только если процедура реально начата и не отозвана.
• Тянуть с переоформлением договора. Наймодатель может начать процедуру выселения тех, кого не признаёт членами семьи.

Если наймодатель не признаёт вас членом семьи нанимателя или спор о приватизации нужно решать через суд, юристы «Доверие» помогут оценить доказательства. Записаться на консультацию.

Источники

• Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ: статьи 69, 71, 82, 83
• Гражданский кодекс РФ, часть третья (наследство): статьи 1112, 1151, 1154, 1175
• Налоговый кодекс РФ, часть вторая: статья 333.19
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»»: пункт 8
• Постановление Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»: пункт 8

Статья носит общий информационный характер и не заменяет юридическую консультацию: исход конкретного дела зависит от документов и обстоятельств.