Квартира умершего до вступления в наследство: кто платит коммуналку, можно ли жить и сдавать

Свидетельство о праве на наследство выдают не раньше чем через шесть месяцев после смерти. А квартира всё это время существует: приходят квитанции, нужно следить за трубами и отоплением, кто-то из родственников хочет в ней жить или сдавать, а кто-то уже вывез технику. Разберём, что с квартирой можно и нельзя делать в этот период и кто за неё платит.

Короткий ответ

• Наследник, принявший наследство, считается собственником со дня смерти наследодателя, даже если свидетельство ещё не получено (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
• Поэтому коммунальные платежи и взносы на капремонт за период после смерти платят наследники, пропорционально своим долям. Долги, накопившиеся до смерти, - это долги наследодателя, по ним наследники отвечают в пределах стоимости наследства (ст. 1175 ГК РФ).
• Жить в квартире и поддерживать её в порядке можно. Продать, подарить или заложить - нельзя до регистрации права в Росреестре.
• Сдавать квартиру до оформления наследства закон не запрещает тому, кто принял наследство, но это рискованно. При нескольких наследниках без согласия всех сдавать нельзя (ст. 246, 247 ГК РФ). Безопасный момент - после регистрации права в ЕГРН, а до неё - только краткосрочный наём, до года.
• Если есть риск, что имущество растащат, попросите нотариуса принять меры по охране наследства и составить опись (ст. 1171, 1172 ГК РФ).

Кто платит за квартиру в первые полгода

Обязанность оплачивать жильё и коммунальные услуги лежит на собственнике (ст. 210 ГК РФ, ст. 153, 158 ЖК РФ). Принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства, поэтому начисления после смерти - это уже расходы наследников, а не долги умершего. Если наследодатель был не собственником, а нанимателем муниципальной квартиры, наследовать её нельзя - см. муниципальная квартира после смерти нанимателя.

Если наследник, который жил отдельно, скажет управляющей компании «я ещё не вступил в наследство, платить не буду», это не освободит его от долга. После оформления наследства задолженность, пени и судебные расходы всё равно придётся погасить. Временное неиспользование квартиры тоже не освобождает от платы за содержание, отопление и капремонт (п. 37 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22). Пересчитать можно только часть услуг, начисляемых по нормативу, и то при соблюдении установленного порядка.

Налог на имущество физических лиц по унаследованной квартире исчисляется наследнику со дня открытия наследства (п. 7 ст. 408 НК РФ).

Практический совет: оплачивайте квитанции и сохраняйте чеки. Эти платежи, во-первых, пригодятся в расчётах с другими наследниками, во-вторых, подтверждают фактическое принятие наследства (п. 2 ст. 1153 ГК РФ), если с заявлением к нотариусу что-то пойдёт не так. Подробнее о том, как это доказывать, - в статье пропущен срок вступления в наследство.

Что делать с долгами умершего за ЖКУ, начисленными при жизни, разобрано в статье долги умершего: кто платит.

Что можно и чего нельзя делать с квартирой

Продажа

Продать квартиру можно только после получения свидетельства и регистрации права собственности. Предварительные договоры и задатки до этого момента - повод для спора. Подробно об этом и о налоге - в статье продажа квартиры, полученной по наследству.

Можно ли сдавать квартиру до вступления в наследство

Сдавать жильё внаём вправе собственник или лицо, которое он либо закон на это уполномочил (ст. 608, п. 1 ст. 671 ГК РФ). Наследник, принявший наследство, считается собственником со дня смерти наследодателя, даже без свидетельства и без записи в ЕГРН (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Значит, прямого запрета сдавать квартиру до вступления в наследство нет. Вопрос в другом: кто именно может сдать, как он докажет своё право и что будет, если наследников несколько.

Если наследство ещё не принято

Пока никто не подал заявление нотариусу и не совершил действий по фактическому принятию, собственника у квартиры, по сути, нет. Сдать её в этот момент вправе только тот, кто будет наследником. Причём сама сдача внаём - это действие по управлению наследственным имуществом, и она означает фактическое принятие наследства (п. 2 ст. 1153 ГК РФ). Отказаться от наследства потом будет сложнее, а вместе с квартирой вы примете и долги умершего в пределах стоимости наследства (ст. 1175 ГК РФ). Если долгов много, сначала оцените их, см. отказ от наследства.

Если квартиру сдаёт человек, который наследником не является, например сожитель или дальний родственник, он распоряжается чужим имуществом. Полученную плату наследники вправе взыскать с него как неосновательное обогащение (ст. 1102, 1107 ГК РФ), а жильцов - выселить.

Если наследник один

Единственный наследник, подавший заявление нотариусу, может сдать квартиру и до свидетельства. Сложность практическая: в ЕГРН собственником всё ещё значится умерший, и осторожный наниматель откажется подписывать договор. Помогает справка нотариуса об открытии наследственного дела и о том, что вы подали заявление о принятии наследства. Заключайте договор на срок меньше года. Договор найма на год и дольше порождает обременение, которое подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ), а зарегистрировать его, пока право наймодателя не внесено в ЕГРН, не получится.

Если наследников несколько

До раздела наследство принадлежит наследникам в общей долевой собственности (п. 1 ст. 1164 ГК РФ). Сдать общую квартиру можно только по соглашению всех (ст. 246, 247 ГК РФ). Порядок такой:

1. Письменное согласие всех наследников, которые подали заявления, с условиями: кто подписывает договор, какая плата, на какой счёт она поступает, кто платит коммунальные.
2. Договор найма подписывает один из наследников по доверенности от остальных или все вместе.
3. Плата делится пропорционально долям (ст. 248 ГК РФ), расходы на содержание - тоже (ст. 249 ГК РФ).

Сдать квартиру без согласия остальных - значит дать им право требовать их долю полученной платы и возмещения. Если со временем объявится ещё один наследник, например по завещанию или с правом на обязательную долю, делить доход придётся и с ним. Как наследникам договориться о квартире окончательно, разобрано в статье раздел наследства между наследниками.

Если есть исполнитель завещания

Если завещатель назначил исполнителя завещания, тот обязан принимать меры по охране наследства и управлению им (п. 2 ст. 1135 ГК РФ). Сдачу квартиры в этот период разумно согласовывать с ним, чтобы потом не было спора о полномочиях.

Договор найма или договор аренды

Когда квартиру снимает гражданин для проживания, заключается договор найма жилого помещения. Договор аренды заключают, если нанимателем выступает организация (п. 2 ст. 671 ГК РФ), и она вправе использовать жильё только для проживания граждан. В обиходе всё это называют арендой, но в договоре важно указать правильный вид. Договор на срок до года - краткосрочный наём (ст. 683 ГК РФ).

Что обязательно записать в договор, если квартира ещё оформляется:

• кто наймодатель и на каком основании он действует: реквизиты наследственного дела, согласие других наследников;
• срок меньше года;
• что при регистрации права за другим наследником договор продолжает действовать, а плата с этого момента перечисляется новому собственнику (ст. 675 ГК РФ);
• кто платит за коммунальные услуги по счётчикам, а кто - за содержание и капремонт.

Судебные споры о неуплате по такому договору разобраны в статье взыскание долга по договору аренды.

Налог с платы за наём

Плата за наём - доход наследника (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Налоговый агент здесь не удерживает НДФЛ, если нанимает гражданин, поэтому наследник сам подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог до 15 июля (ст. 228, 229 НК РФ). Ставка 13%, с годового дохода свыше 2,4 млн руб. - по повышенной шкале (п. 1 ст. 224 НК РФ). Альтернатива - налог на профессиональный доход: 4% при сдаче гражданам, 6% при сдаче организациям (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). При нескольких наследниках налог платит каждый со своей доли дохода.

Когда можно сдавать квартиру после смерти собственника

Самый спокойный вариант - дождаться выписки из ЕГРН. Свидетельство выдают по истечении шести месяцев со дня смерти (п. 1 ст. 1163 ГК РФ), регистрация после него занимает обычно несколько рабочих дней. Как пройти весь путь до свидетельства, описано в статье как вступить в наследство.

Если квартиру сдавал сам умерший

Смерть наймодателя не прекращает договор найма: переход права собственности на жильё не влечёт его расторжения или изменения (ст. 675 ГК РФ). Жильцы вправе жить дальше на прежних условиях до конца срока договора.

• Плата за время до смерти, которую наниматель не успел внести, - долг перед наследодателем. Он входит в наследство и делится между наследниками.
• Плата за время после смерти принадлежит наследникам как новым собственникам.
• Пока неясно, кто наследник, наниматель вправе внести плату в депозит нотариуса (подп. 3 п. 1 ст. 327 ГК РФ). Это считается исполнением обязательства, и долга не возникнет.
• Если наследники хотят освободить квартиру, договор расторгается только по основаниям закона или договора, а не по факту смерти прежнего собственника.

Деньги, снятые с карты умершего до вступления в наследство, - отдельная тема, см. сняли деньги с карты умершего.

Можно ли жить в квартире до вступления в наследство

Да. Наследник, который живёт в квартире, пользуется своим имуществом: с момента принятия наследства он собственник со дня смерти (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Это правило одинаково для наследников по закону и по завещанию.

Проживание в квартире наследодателя - один из способов фактически принять наследство (п. 2 ст. 1153 ГК РФ). Верховный суд прямо называет вселение наследника в квартиру наследодателя и проживание в ней на день открытия наследства такими действиями, даже без регистрации по месту жительства (п. 36 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9). Поэтому, если вы живёте в квартире, сохраните доказательства: чеки за ЖКУ, показания соседей, переписку. Но заявление нотариусу всё равно лучше подать в шесть месяцев: так проще получить свидетельство.

Если наследников несколько, у каждого есть право пользоваться квартирой соразмерно доле. Наследник, который живёт в квартире один, не обязан съезжать, но другие вправе потребовать определить порядок пользования. Если выделить им реальную часть жилья нельзя, они вправе требовать денежную компенсацию (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Если завещатель оставил кому-то право пожизненного проживания в квартире, это завещательный отказ, и наследник обязан его исполнить, подробнее - в статье завещательный отказ и право проживания.

Человек, который жил с умершим, но наследником не является, прав на квартиру по наследству не получает. Вопрос о его выселении решают наследники после оформления прав.

Если родственник вывозит вещи

Пока наследство не разделено, всё имущество в квартире принадлежит наследникам совместно. Один из них не вправе забрать технику, мебель, ценности или документы «в счёт своей доли».

Что можно сделать:

1. Обратиться к нотариусу за охраной наследства. Нотариус по месту открытия наследства принимает меры по заявлению наследника, исполнителя завещания, органа местного самоуправления, органа опеки и других заинтересованных лиц (п. 2 ст. 1171 ГК РФ).
2. Попросить составить опись. Нотариус описывает имущество в присутствии двух свидетелей; при описи могут присутствовать наследники (п. 1 ст. 1172 ГК РФ).
3. Передать имущество на хранение. Вещи, не требующие управления, нотариус передаёт по договору хранения кому-либо из наследников. Наличные деньги вносятся в депозит нотариуса, валютные ценности и драгоценности передаются банку на хранение (ст. 1172 ГК РФ).
4. Если вещи уже вывезли - зафиксировать это: фото, показания соседей, переписка. Затем требовать возврата в наследственную массу или учёта стоимости при разделе. При явном хищении - заявление в полицию.

Если в наследстве есть имущество, которым нужно управлять, например доля в бизнесе или ценные бумаги, нотариус может заключить договор доверительного управления (ст. 1173 ГК РФ). Расходы на охрану наследства и управление им возмещаются за счёт наследства (ст. 1174 ГК РФ).

Сроки

Особенности для Амурской области

Отопительный сезон в Благовещенске и области длинный, а пустующая квартира зимой - это риск перемёрзших труб и залива соседей. Отвечать за ущерб будут наследники как собственники. Не отключайте отопление, перекрывайте воду, если в квартире никто не живёт, и договоритесь, кто из наследников периодически проверяет жильё.

Что подготовить

• Свидетельство о смерти и документы, подтверждающие ваше право наследовать.
• Выписку из ЕГРН или документы на квартиру.
• Последние квитанции ЖКУ и сведения об управляющей компании и ресурсоснабжающих организациях.
• Чеки об оплате коммунальных платежей и ремонта после смерти.
• Список ценного имущества в квартире, фото обстановки.
• Письменные договорённости с другими наследниками о пользовании квартирой.

Частые ошибки

• Не платить до получения свидетельства. Долг и пени за эти месяцы всё равно лягут на наследников.
• Считать квартиру своей, если в ней живёшь. При нескольких наследниках пользоваться ею нужно по общему согласию, иначе возможны иски о компенсации.
• Сдавать квартиру без согласия остальных. Доход придётся делить, а договор с арендатором может стать проблемой.
• Сдать квартиру, не проверив долги умершего. Сдача внаём - это фактическое принятие наследства, а с ним и долгов в пределах стоимости наследства.
• Подписать договор найма на год и больше до регистрации права. Такой договор не зарегистрировать, и спор с нанимателем о сроке почти неизбежен.
• Не декларировать плату за наём. Доход от сдачи облагается НДФЛ или налогом на профессиональный доход, даже если квартира ещё оформляется.
• Выгонять жильцов, которых пустил умерший. Договор найма после смерти собственника продолжает действовать (ст. 675 ГК РФ).
• Вывозить вещи умершего «на хранение» без описи. Потом сложно доказать, что именно было в квартире и в каком состоянии.
• Оставлять пустую квартиру без присмотра зимой. Залив соседей обернётся расходами для всех наследников.

Если наследники не могут договориться о пользовании квартирой или о вывезенных вещах, юристы «Доверие» помогут оценить ситуацию и предложат порядок действий. Разберём ситуацию на консультации.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть первая: статьи 8.1, 131, 196, 210, 246, 247, 248, 249, 327
• Гражданский кодекс РФ, часть вторая: статьи 608, 671, 674, 675, 683, 1102, 1107
• Гражданский кодекс РФ, часть третья (наследство): статьи 1135, 1151, 1152, 1153, 1154, 1163, 1164, 1171, 1172, 1173, 1174, 1175
• Налоговый кодекс РФ, часть вторая: статьи 208, 224, 228, 229, 408
• Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ: статьи 153, 158
• Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход"»: статья 10
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»: пункт 36
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»: пункт 37

Статья носит общий информационный характер и не заменяет юридическую консультацию: исход конкретного дела зависит от документов и обстоятельств.