Дарственная или завещание на квартиру: что выбрать, сколько стоит и что легче оспорить

Когда родители хотят оставить квартиру детям или внукам, почти всегда встаёт вопрос: оформить дарственную сейчас или написать завещание. Оба способа законны, но работают по-разному: дарение передаёт квартиру сразу, завещание - только после смерти. От выбора зависят расходы, налоги, права других родственников и то, насколько устойчивым окажется решение. Разберём различия по пунктам.

Короткий ответ

• Дарение переводит право собственности при жизни, сразу после регистрации в Росреестре. Передумать потом почти невозможно.
• Завещание начинает действовать только после смерти. До этого собственник живёт в квартире, может её продать и в любой момент изменить или отменить завещание (ст. 1130 ГК РФ).
• С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяется у нотариуса (п. 3 ст. 574 ГК РФ в редакции закона № 459-ФЗ).
• Близкие родственники не платят НДФЛ ни при дарении, ни при наследовании (п. 18, 18.1 ст. 217 НК РФ). Остальные одаряемые налог платят, наследники - нет.
• Завещание не отменяет обязательную долю нетрудоспособных родственников (ст. 1149 ГК РФ). На подаренную квартиру обязательная доля не распространяется.

Главное различие: когда переходит квартира

После регистрации договора дарения собственником становится одаряемый. Даритель больше не может продать квартиру, заложить её или решить, кому она достанется. Если отношения испортятся, вернуть квартиру можно только в узких случаях, перечисленных в законе, например если одаряемый покушался на жизнь дарителя (п. 1 ст. 578 ГК РФ).

Завещание ничего не меняет при жизни. Квартира остаётся вашей, вы можете переписать завещание сколько угодно раз, а наследник узнаёт о своих правах только после открытия наследства. Как правильно составить завещание, подробно рассказано в статье как составить завещание.

Важная деталь: «дарственную, которая сработает после смерти» оформить нельзя. Обещание подарить после смерти дарителя ничтожно, к нему применяются правила о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

Сравнение по ключевым параметрам

Сколько стоит каждый вариант

Дарение

Расходы складываются из трёх частей:

• Нотариальный тариф за удостоверение договора. По ст. 333.24 НК РФ он составляет 0,5% стоимости квартиры, но не более 20 000 рублей. Для супругов, родителей, детей, внуков, бабушек и дедушек, братьев и сестёр действует скидка 50% (п. 19 ст. 333.38 НК РФ).
• Плата за услуги правового и технического характера. Её размер устанавливает региональная нотариальная палата, точную сумму для Амурской области уточняйте у нотариуса.
• Госпошлина за регистрацию права в Росреестре. Для гражданина - 4 000 рублей, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн рублей (ст. 333.33 НК РФ).

Если одаряемый не относится к членам семьи и близким родственникам, ему нужно подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог со стоимости квартиры.

Завещание

Удостоверение завещания обходится недорого: госпошлина 100 рублей (ст. 333.24 НК РФ) плюс плата за правовую и техническую работу нотариуса. Основные расходы ложатся на наследника позже: госпошлина за свидетельство о праве на наследство - 0,3% стоимости, но не более 100 000 рублей, для детей, супруга, родителей, полнородных братьев и сестёр, и 0,6%, но не более 1 000 000 рублей, для остальных. Наследник, который жил с наследодателем в этой квартире и продолжает там жить, от пошлины освобождён (п. 5 ст. 333.38 НК РФ).

Права других родственников

При завещании у несовершеннолетних и нетрудоспособных детей, нетрудоспособных супруга, родителей и иждивенцев сохраняется право на обязательную долю - не менее половины того, что они получили бы по закону (ст. 1149 ГК РФ). Если завещанного недостаточно, доля выделяется в том числе из квартиры. Подробнее - в статье обязательная доля в наследстве.

Подаренная при жизни квартира в наследство не входит, поэтому обязательная доля на неё не распространяется. Но если дарение прикрывает другую сделку, например продажу, его могут признать притворным (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Ещё один момент: если квартира куплена в браке, для её дарения нужно нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Завещать без согласия можно, но только свою долю: половина пережившего супруга в наследство не войдёт (ст. 1150 ГК РФ).

В завещании можно также сохранить кому-то право пожизненно жить в квартире - подробнее в статье завещательный отказ и право проживания.

Что проще оспорить

Оба документа оспаривают примерно по одним основаниям: человек не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК РФ), действовал под влиянием обмана или угроз (ст. 179 ГК РФ), нарушена форма.

Разница в другом:

• Завещание оспаривают после смерти, когда самого человека уже не спросить. Основной инструмент - посмертная психиатрическая экспертиза. Подробнее в статье как оспорить завещание.
• Дарение можно оспорить ещё при жизни дарителя, в том числе ему самому. А если у дарителя были долги, кредиторы могут оспорить дарение как сделку во вред им, в банкротстве - за три года до принятия заявления о признании банкротом (п. 2 ст. 61.2 закона о банкротстве).

Нотариальное удостоверение обоих документов снижает риски: нотариус проверяет личность, дееспособность и выясняет волю человека.

Что выбрать в типичных ситуациях

Об ещё одном варианте, который позволяет закрепить условия для наследника, рассказано в статье наследственный договор и совместное завещание.

Сроки, о которых стоит помнить

• Дарение: право переходит после регистрации; по нотариально удостоверенной сделке Росреестр регистрирует право за 3 рабочих дня со дня поступления документов, а если нотариус подал их в электронной форме - за 1 рабочий день, следующий за днём поступления (ст. 16 закона № 218-ФЗ).
• Завещание: наследник принимает наследство в течение шести месяцев со дня смерти (п. 1 ст. 1154 ГК РФ).
• Продажа без НДФЛ: и для подаренной членом семьи, и для унаследованной квартиры минимальный срок владения - 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При наследовании он считается со дня смерти наследодателя, при дарении - с даты регистрации права.

Что подготовить

• Паспорта сторон и выписку из ЕГРН на квартиру.
• Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор приватизации.
• Документы о родстве, если нужна скидка по тарифу или освобождение от НДФЛ.
• Нотариальное согласие супруга, если квартира приобретена в браке.
• Сведения о зарегистрированных в квартире людях и о наличии обременений.

Частые ошибки

• Дарить квартиру и надеяться «жить там до конца». После регистрации решать будет новый собственник. Если это важно, условие о пользовании нужно продумать заранее и закрепить юридически.
• Выбирать дарение из-за «налога на наследство». Налога на наследство в России нет, есть только госпошлина за свидетельство.
• Дарить квартиру не родственнику, не считая НДФЛ. Получатель заплатит налог со стоимости квартиры.
• Забывать про обязательную долю. Завещание в пользу одного ребёнка не лишит наследства нетрудоспособного супруга или несовершеннолетних детей.
• Скрывать дарением продажу. Такая сделка может быть признана притворной.

Выбор зависит от состава семьи, долгов и целей собственника. Если сомневаетесь, юристы «Доверие» в Благовещенске помогут сопоставить варианты под вашу ситуацию. Записаться на консультацию.

Источники

• Гражданский кодекс РФ, часть вторая: статьи 572, 574, 578
• Гражданский кодекс РФ, часть третья (наследство): статьи 1130, 1149, 1150, 1175
• Семейный кодекс РФ: статья 35
• Налоговый кодекс РФ, часть вторая: статьи 217, 217.1, 333.24, 333.33, 333.38
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: статья 16

Статья носит общий информационный характер и не заменяет юридическую консультацию: исход конкретного дела зависит от документов и обстоятельств.