Единственное жильё и ипотека при банкротстве гражданина: что заберут, а что останется

Главный страх перед банкротством звучит одинаково: «останусь без квартиры». На практике всё зависит от одного обстоятельства - находится жильё в ипотеке или нет. Квартира без залога защищена почти всегда, ипотечная защищена не автоматически, но за последние два года у должника появились законные инструменты её сохранить. Разберём, как это работает сейчас.

Короткий ответ

• Единственное пригодное для постоянного проживания жильё и участок под ним не включаются в конкурсную массу, если они не в ипотеке (ст. 446 ГПК РФ, п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48).
• На ипотечное жильё взыскание обратить можно, даже если оно единственное.
• С 08.09.2024 должник и банк вправе заключить отдельное мировое соглашение по ипотечному единственному жилью, и оно не касается остальных кредиторов (ст. 213.10-1).
• С 03.04.2026 деньги от продажи единственного жилья в ипотеке распределяются по правилам ст. 213.27-1: 80% залоговому кредитору, 10% кредиторам первой и второй очереди, 10% возвращается должнику.
• Иммунитет не абсолютен: при явно избыточном жилье суд может решить вопрос иначе (постановление КС РФ от 26.04.2021 № 15-П).
• Доля второго супруга в общем жилье оплачивается деньгами после продажи (п. 7 ст. 213.26).

Жильё без ипотеки: исполнительский иммунитет

Статья 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание на жилое помещение, если для гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи оно единственное пригодное для постоянного проживания, и на земельный участок под ним. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 25.12.2018 № 48 подтвердил: иммунитет действует и в банкротстве.

Оттуда же важное следствие для сделок: суд не признает недействительной сделку по отчуждению жилья, если на момент спора в нём продолжают проживать должник и его семья, а при возврате в конкурсную массу помещение всё равно будет защищено иммунитетом. Проще говоря, оспаривать продажу защищённой квартиры кредиторам бессмысленно.

Иммунитет распространяется на одно помещение. Если объектов несколько, финансовый управляющий и кредиторы вправе поставить вопрос о том, какое из них считать единственным, и остальные пойдут с торгов.

Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 № 15-П показало, что иммунитет не абсолютен: если жильё явно избыточно по площади и стоимости, а поведение должника недобросовестно, суд может рассмотреть вопрос о его реализации с предоставлением замещающего жилья. На практике такие дела единичны и связаны с очень дорогой недвижимостью. Для обычной квартиры или дома риск невелик, но обещать, что суд ни при каких условиях не тронет жильё, нельзя.

Ипотечное жильё: почему иммунитет не работает

Если квартира в залоге у банка, исполнительский иммунитет её не защищает: залог даёт кредитору право получить удовлетворение из стоимости предмета ипотеки. В банкротстве такая квартира включается в конкурсную массу и продаётся с торгов, а деньги идут прежде всего залоговому кредитору.

При этом неважно, платит человек по ипотеке исправно или нет: если он банкротится, требование банка попадает в реестр, и по общему правилу предмет залога уходит на торги. Именно поэтому до 2024 года люди с ипотекой зачастую вообще не решались на банкротство. Похожий принцип распределения выручки применяется и к автомобилю в автокредите.

Отдельное мировое соглашение с банком: способ сохранить квартиру

Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ ввёл в Закон о банкротстве статью 213.10-1. Правила применяются к делам, возбуждённым после 08.09.2024.

Суть: гражданин и кредитор, требования которого обеспечены ипотекой единственного жилья, могут на любой стадии дела заключить отдельное мировое соглашение, которое не распространяется на отношения с другими кредиторами.

Ключевые особенности:

• согласие остальных кредиторов не требуется;
• несогласие финансового управляющего не является основанием для отказа в утверждении;
• просроченная задолженность по ипотеке должна быть погашена;
• закон допускает участие третьего лица, которое принимает на себя права и обязанности по кредиту или вносит деньги за должника;
• если иного имущества для расчётов недостаточно, на специальный счёт вносится сумма в установленном законом размере от стоимости жилья;
• при нескольких ипотеках на это жильё должны участвовать все залоговые кредиторы.

Последствие утверждения: жильё не продаётся в процедуре, требования банка исключаются из реестра и исполняются на первоначальных условиях кредитного договора. Остальные долги при этом списываются по общим правилам, если суд освобождает гражданина от обязательств.

Если соглашение не исполняется, отменено или расторгнуто, требования банка восстанавливаются в реестре, и он вправе обратить взыскание на жильё по правилам Закона о банкротстве. То есть это не прощение долга, а способ сохранить квартиру ценой продолжения платежей.

Порядок действий

1. Посчитать просрочку. По ипотеке её нужно погасить: это условие соглашения. Сумму запрашивают у банка справкой на конкретную дату, а не берут из личного кабинета.
2. Найти источник денег. Закон прямо допускает участие третьего лица - родственника или знакомого, который вносит деньги за должника либо принимает на себя права и обязанности по кредиту. Это законный путь, в отличие от переоформления квартиры.
3. Обратиться в банк с предложением. Согласие остальных кредиторов не нужно, но нужно согласие самого залогового кредитора: закон не обязывает банк заключать соглашение.
4. Подать ходатайство в суд. Соглашение утверждает арбитражный суд в деле о банкротстве; возражения финансового управляющего сами по себе основанием для отказа не являются.
5. Проверить график. После утверждения кредит исполняется на первоначальных условиях договора, то есть платежи возвращаются к прежнему размеру.

Сделать это можно на любой стадии дела, но практичнее - до того, как утверждено положение о продаже и объявлены торги.

Если банк не идёт на соглашение

Отдельное мировое соглашение требует воли банка, и отказ возможен: например, когда просрочка велика, а погасить её нечем. Тогда остаются другие варианты.

• Реструктуризация долгов. Это первая процедура судебного банкротства: суд утверждает план платежей на срок до пяти лет, имущество не продаётся, а статус банкрота не наступает. Подходит при стабильном доходе, которого хватает и на жизнь, и на платежи. Подробно - в статье «Реструктуризация долгов гражданина».
• Погашение долга третьим лицом. Родственник вправе внести деньги за должника, после чего требование банка исключается из реестра.
• Продажа квартиры до банкротства с согласия банка. Иногда выгоднее продать жильё самому по рыночной цене и закрыть ипотеку, чем ждать торгов, где цена ниже. Но такую сделку нужно считать вместе с юристом: при явном занижении цены её оспорят как подозрительную.
• Отказ от банкротства. Если единственный крупный долг - ипотечный и платежи посильны, банкротство может оказаться худшим решением, чем переговоры с банком о каникулах или реструктуризации по кредитному договору.

Как проходят торги по ипотечной квартире

Продажа идёт не «по решению банка», а по утверждённому порядку, и у должника здесь есть точки для возражений.

• Положение о порядке, условиях и сроках продажи имущества гражданина утверждает арбитражный суд (ст. 213.26). По предмету залога начальную цену, порядок и условия торгов определяет залоговый кредитор (п. 4 ст. 213.26, ст. 138).
• Разногласия по цене и по условиям разрешает суд. Это главный рычаг должника: заниженная начальная цена означает и меньший остаток после расчётов с банком, и меньшую долю, которая вернётся ему самому.
• Сначала проводятся торги на повышение, затем повторные со снижением цены, затем продажа посредством публичного предложения с последовательным снижением.
• Если повторные торги не состоялись, залоговый кредитор вправе оставить квартиру за собой по цене на десять процентов ниже начальной цены повторных торгов (ст. 138). Тогда деньги банк не платит, а зачитывает их в счёт своего требования.
• Сроки реализации не мгновенные: процедура реализации имущества вводится на шесть месяцев и продлевается судом, а весь цикл торгов по недвижимости обычно занимает от нескольких месяцев до года.

Общий порядок судебной процедуры описан в статье «Банкротство физического лица через суд», а роль и полномочия управляющего - в статье «Арбитражный управляющий в банкротстве».

Кто живёт в квартире до продажи и после неё

До реализации должник и его семья продолжают жить в квартире: включение жилья в конкурсную массу само по себе никого не выселяет, а управляющий не вправе ограничивать проживание.

После обращения взыскания на заложенную квартиру и её реализации право пользования прекращается у залогодателя и у всех проживающих с ним лиц, а выселение происходит в судебном порядке (ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Это отдельный иск нового собственника, а не автоматическое следствие торгов.

Что важно знать заранее:

• регистрация в квартире несовершеннолетних детей продажу заложенного жилья не останавливает, хотя и усложняет практическую сторону выселения;
• коммунальные платежи до перехода права собственности остаются на должнике, и их долг в конкурсную массу не «списывается» автоматически;
• жильё, не находящееся в залоге, под действие этой нормы не подпадает: там работает иммунитет ст. 446 ГПК РФ;
• если в квартире зарегистрированы посторонние люди, снимать их с учёта лучше до процедуры, а не объяснять это управляющему в ходе торгов.

Если квартиру всё же продают: правила распределения денег

С 3 апреля 2026 года действует ст. 213.27-1, введённая Федеральным законом от 23.03.2026 № 62-ФЗ. Она задала понятную модель распределения выручки от продажи единственного жилья, находящегося в ипотеке.

Смысл правила - не оставить человека, который годами платил ипотеку, совсем без денег на аренду или на покупку более скромного жилья. Правило новое, устойчивой судебной практики по нему пока мало, поэтому в конкретном деле сумму и порядок выплаты стоит уточнять у юриста.

Норма новая, практика применения только складывается, поэтому конкретные суммы в вашем деле лучше считать по документам, а не по общим формулам.

Что с долей супруга и детей

Если жильё куплено в браке, оно по общему правилу совместное. Совместное имущество продаётся целиком, а второму супругу выплачивается стоимость его доли из выручки (п. 7 ст. 213.26). Само по себе банкротство одного супруга не лишает второго права на его часть денег, но заменить квартиру на деньги оно может.

С ипотекой есть важная особенность: если квартира в залоге, а супруг выступает созаёмщиком или залогодателем, требование банка обеспечено всем объектом, а не половиной. Сначала из выручки рассчитываются с залоговым кредитором, и только потом обсуждается доля второго супруга в остатке. Поэтому «доля супруга» защищает хуже, чем обычно думают: она не выводит квартиру из-под залога и не уменьшает требование банка.

Банкротство одного супруга не переносит его долги на второго автоматически, но по общим обязательствам семьи взыскание возможно на общее имущество. Разбор - в статье «Имущество супруга при банкротстве гражданина», а если параллельно идёт развод, порядок раздела заложенной квартиры описан в статье «Раздел ипотечной квартиры при разводе».

Доли детей в квартире, купленной с материнским капиталом, отдельная и сложная тема: такие объекты нередко становятся предметом споров между управляющим, банком и органами опеки. Как вообще распределяются доли в таком жилье, разобрано в статье «Раздел квартиры с материнским капиталом».

Переписывать квартиру на родственников перед банкротством бессмысленно и опасно: сделку оспорят по ст. 61.2 Закона о банкротстве, а должнику могут отказать в списании долгов. Подробнее - в статьях «Какие сделки оспаривают при банкротстве» и «Почему суд может не списать долги».

Сроки, о которых нужно помнить

Что изменится с 27 июля 2027 года

Действует сейчас: иммунитет по ст. 446 ГПК РФ, отдельное мировое соглашение по ст. 213.10-1, распределение выручки по ст. 213.27-1.

Изменится с 27.07.2027: Федеральный закон от 26.07.2026 № 253-ФЗ перестраивает прежде всего банкротство компаний. Правила об исполнительском иммунитете единственного жилья и о судьбе ипотечного жилья гражданина он по существу не меняет, но меняет отсчёт периодов оспаривания сделок: он будет вестись от принятия заявления о реструктуризации долгов или о признании банкротом. Разбор закона - в статье «Новый закон о банкротстве 2027».

Что подготовить

• Выписки из ЕГРН на все объекты недвижимости в собственности за последние три года.
• Кредитный договор, закладную, справку банка о размере долга и о просрочке.
• Документы о том, что жильё единственное: регистрация по месту жительства, состав семьи.
• Документы по ипотеке: первоначальный взнос и график платежей помогут оценить, что выгоднее - сохранить жильё через мировое соглашение или получить свою долю выручки при продаже.
• Расчёт, потянете ли вы платежи по ипотеке дальше, если заключать отдельное мировое соглашение.
• Сведения о том, кто ещё зарегистрирован и проживает в квартире.

Частые ошибки

• Считать, что единственное жильё неприкосновенно всегда. Ипотечная квартира защищена не иммунитетом, а только договорённостью с банком.
• Продать или подарить квартиру перед подачей заявления. Сделку оспорят, а иногда это ещё и повод отказать в списании долгов.
• Прописать в квартире родственников «для защиты». На судьбу залогового имущества это не влияет.
• Тянуть с просрочкой по ипотеке. Для отдельного мирового соглашения просрочку нужно погасить, а с ростом долга это становится нереально.
• Договариваться с банком устно. Соглашение по ст. 213.10-1 утверждает арбитражный суд, иначе оно не защищает жильё.
• Не спорить о начальной цене торгов. Заниженная цена бьёт по должнику дважды: остаток долга перед банком больше, а доля, которая возвращается из выручки, меньше. Разногласия по положению о продаже разрешает суд.
• Рассчитывать на внесудебное банкротство при ипотеке. Через МФЦ вопрос с залоговым жильём не решается: залоговый кредитор уводит дело в суд. Условия процедуры - в статье «Внесудебное банкротство через МФЦ».

Если у вас ипотека и вы думаете о банкротстве, ситуацию нужно считать заранее: иногда выгоднее сначала договориться с банком, а уже потом идти в суд. Разберём варианты на странице «Банкротство и защита активов».

Источники

• Гражданский процессуальный кодекс РФ: статья 446
• Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: статьи 138, 213.24, 213.26
• Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: статья 78
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48: пункт 3
• Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ: статья 213.10-1
• Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ: статья 213.27-1
• Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 № 15-П

Статья носит общий информационный характер и не заменяет юридическую консультацию: исход конкретного дела зависит от документов и обстоятельств.